【文匯網訊】 本港賣地市場再現天價新紀錄。老牌地產商恆基地產昨以232.8億元,每呎樓麵地價逾5萬元,擊敗八個財團投得中環美利道商業地,無論住宅地還是商業地,無論地價及呎價,都為本港官地賣地史上最貴,成為本港「真‧地王」,也高過市場預期上限約4.3%。恆地副主席李家誠昨日表示:「我們熱愛香港,對香港的前景充滿信心。」預計總投資額約260億元,2022年建成。新地王橫空出世,市場人士料附近商廈樓價有10%升幅。業界相信,這是發展商對「一帶一路」倡議,以及本港經濟發展投下信心的一票。


  恆地副主席李家誠昨表示,該公司會將打造項目成繼IFC(國金中心)後又一標誌性商廈,興建為甲級寫字樓兼附商舖。他認為,地皮競投價錢合理,因為現時中區寫字樓需求殷切,空置率非常低,呎租可觀;而且該地皮位置四通八達,徒步可達地鐵中環站及金鐘站,四邊有天橋接駁,可俯覽三個公園,預計項目約於2022年建成,總投資額逾260億元。
  美利道地皮可建總樓麵為465,005方呎,以成交價232.8億元計算,每呎樓麵地價達50,064元,較市場預期上限每呎48,000元再貴4.3%,呎價大幅拋離之前商業地呎價舊紀錄的尖沙咀中間道15號的每呎13,800元。而地皮總價亦是最近才剛以逾168億元成為住宅地王的鴨脷洲利南道地所不能企望,無論住宅地還是商業地,無論呎價還是總地價,美利道地皮都為本港官地賣地史上最高。
  今次恆地投地的確超大手筆,項目上周五截標時收到9份標書,除恆地外,一眾「大孖沙」如長實、新地等都對地皮虎視眈眈,而近期投地變得勇猛的另一「大孖沙」新世界亦夥拍信置、世茂組成財團競逐。其他財團包括南豐、會德豐、華置、中渝置地等都有落場「拗手瓜」,但最後都不敵突然進取的恆地。
  與新世界突然回勇 看好前景

  翻查資料,作為本港四大龍頭地產商之一,恆地過去於官地買賣上並不進取,近年中標的地皮「五隻手指數得曬」。住宅地方麵,2010年至2015年間隻透過香港小輪中標一幅住宅地,2015年態度開始回復積極,近兩年購入2幅屯門住宅地,3地合共地價約67.44億元。商業地方麵,此前就隻曾於2014年以46.88億元投得尖沙咀中間道15號地皮。
  至於新世界,最近半年內亦斥資高達118億元投得2幅長沙灣商業地,在香港回歸祖國20周年的大日子到來之際,兩個「大孖沙」突然積極,難怪有市場人士認為是本地發展商重金買地節奏的第一步,並看好香港未來前景。而今次新地王橫空出世,勢將進一步催熱樓市,估計附近商廈樓價有10%升幅。值得一提的是,恆地昨以新聞稿回應中標時,引述李家誠表示:「李兆基主席及恆基集團在香港從事地產發展超過半個世紀,我們熱愛香港,對香港的前景充滿信心。」
  高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚早前對地皮估值達223.2億元,為市場上最接近成交價的估值。他昨日預計,項目未來落成後呎租可達約170元至200元,媲美國金中心。資料顯示,現時長江中心平均呎租約160元,國際金融中心一、二期平均呎租約180元。
  資料顯示,美利道商業用地前身曾作為廉署總部,現時則作為10層高的政府辦公室及公眾停車場。賣地章程規定,建築物不得高於香港主水平基準190米,發展商須於項目範圍內興建一個公眾停車場,如果停車場設置於地麵層以下可申請不計算入總樓麵之內,另外亦有禁止拆售條款。
  「一帶一路」提振信心

  仲量聯行研究部主管馬安平對地皮成交價感驚訝,因參考現時中環頂尖甲廈如友邦金融中心、長江集團中心及本港地標商廈國際金融中心二期等,建築呎租約150至170元,回報率也隻約2.3至2.7厘。如以此租金水平計算,估計美利道項目的回報率低至僅約2厘。恆地在有份發展的IFC二期已設有總部,理應無迫切性下重本買地建總部。
  馬安平相信,現時國家提倡的「一帶一路」,鼓勵內資企業走出國門,麵向世界,而香港便是內企走出去的最先及最佳落腳點,近年已有不少內企在港設總部或分處,搶高了商業核心區的租金。恆地洞悉機遇,看到香港在「一帶一路」倡議下所處的位置,看好香港經濟發展前景,因而勇於高價投地。他估計,核心區的大小業主,均會重新評估所持物業的租售價值。
  港島核心商圈的土地供應有限,除剛售出的美利道地,由上環至金鐘一帶,未來十至十五年,估計可供應的商業地(包括建寫字樓、酒店、商場及展覽場等)僅約七幅,可建樓麵料不足500萬方呎,而且部分仍未改變用途。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為,中環真正頂級商廈難求,全幢更是鳳毛麟角,所以,發展商才不惜高價爭地,無論是作為集團總部、買賣或收租投資皆可。
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